中国の中古住宅が新築を逆転、エレベーター57.5万台は保有の4.7%

5年計画が数えたのは、団地の数ではなく設備の台数である

同じ9月18日の会見で、住宅都市農村建設省都市管理監督局の張強局長は、2026年から2030年までの5年間に取り組む量を示した。全国で11万5,000か所の古い集合住宅団地の改造に新たに着手し、5,000か所で生活に必要な施設をそろえた地区の建設と改造を行い、住宅用エレベーターを57万5,000台更新・後付けする。あわせて古い街区と工場地区1,500か所の改造、都市緑地5万ヘクタールの整備も挙げた。

直前の5年間の実績と並べると、力のかけ方が変わったことがわかる。

団地の数は24万か所超から11万5,000か所へ52.1%減る。一方でエレベーターは12万9,000台から57万5,000台へと4.46倍になる。ただしこの倍率をそのまま需要の伸びと読むことはできない。直前の5年間の12万9,000台は古い団地への後付けだけを数えた値で、今回の57万5,000台は住宅用エレベーターの更新と後付けを合わせた値である。範囲が違う。

数えられているのは、団地をいくつ直したかではなく、設備を何台入れ替えたかに移っている。それに合わせて、建設省は取り組む中身を課題と解決策の形で整理した。課題として挙がるのは、老朽化した住宅と古い集合住宅団地の安全確保、既存住宅の改修需要の拡大、高齢者向け改修と住環境の改善、スマート化と省エネルギー化の遅れ、そして建設から解体までを通した維持管理の仕組みの不足である。解決策は3つに分かれ、鑑定で撤去が必要と判定された最も危険度の高い等級の家屋は取り壊して建て替える一方、それ以外は部分改修と補修、局部的な性能向上でしのぐ。そのうえで、エレベーターの後付け、高齢者向け改修、スマート化、工場で作った部材を現場で組み立てる内装工法、建物管理サービスの品質向上という5つで住まいの質を引き上げる。古い住宅を壊して建て替える政策ではない。

57万5,000台は保有1,231万台の4.7%にすぎない

57万5,000台という台数は、単独では大きく見える。分母に当てると印象が変わる。

市場監督管理総局が2026年4月に公表した2025年の設備安全状況の報告によれば、2025年末のエレベーター保有台数は1,231万5,900台である。5年で57万5,000台を更新・後付けしても、保有台数の4.7%にしか届かない。

より厳しい比べ方がある。2024年末の保有台数は1,153万2,400台で、このうち使用開始から15年を超えたものが90万台に達していた。2024年のエレベーター事故は41件、死者は27人である。すでに15年を超えていた90万台に対して、5年分の57万5,000台は63.9%にとどまる。2026年から2030年の間には、2011年以降に設置された台数がさらに15年を迎える。計画は、更新期に入った設備の一部を公的資金で前倒しする規模にあたる。

保有台数そのものの増え方と比べると、差はさらに開く。2024年末の1,153万2,400台から2025年末の1,231万5,900台まで、1年で78万3,500台増えた。5年計画を年平均に直すと11万5,000台だから、保守の対象は計画が消化する量の6.8倍の速さで積み上がっている。国の計画が追いつく話ではなく、民間の保守と更新の市場が自律的に膨らむ構図である。

資金の裏づけも部分的である。住宅の老朽エレベーターの更新改造は2024年に超長期特別国債の支援対象へ入り、使用15年を超えたエレベーターを更新する場合は1台あたり15万元の補助が付く。57万5,000台すべてが対象になれば862億5,000万元になるが、補助は更新に限られ後付けは対象外だから、これは上限として読む数字にとどまる。残りは所有者と管理組合、そして建物管理サービスの側が負う。

日本の統計は同じ比率を30.5%とも40.4%とも数える

52%という水準を日本の読者が測るには、日本側の数字が要る。ここで物差しの問題が出る。

国土交通省が既存住宅販売量指数と住宅着工統計から作った系列では、戸建住宅とマンションを合わせた既存住宅の流通シェアは2023年に40.4%だった。既存住宅が31万9,000戸、新築住宅が47万戸で、31万9,000を78万9,000で割ると40.4%になる。2013年は30.8%で、10年で9.6ポイント上がった。同じ資料で戸建住宅だけを取り出すと、2013年の22.4%から2023年の30.5%へ8.1ポイントの上昇にとどまる。1つの国の1つの省庁の1つの資料の中で、対象の取り方だけで30.5%と40.4%が並ぶ。

中国の52%は面積で、しかも契約登録の面積である。日本の40.4%は戸数で、片方は指数からの推計である。水準をそのまま並べて比べることはできない。比べられるのは向きと速さになる。中国は2020年の27%から2026年1〜8月の52%まで6年で25ポイント動き、年あたり4.2ポイントの速さになる。日本は10年で9.6ポイント、年あたり0.96ポイントだった。桁が1つ違う。

速さの差が生まれる理由は、分子より分母にある。日本の既存住宅の比率が上がったのは、新築着工が細ったことによる面が大きい。中国は新築が12.1%減る一方で中古が10.6%増えており、分子と分母の両方が同時に動いている。

会見の4か月前に、20年分の契約が結ばれていた

三菱電機が上海三菱電梯の契約を20年延長したのは2026年5月11日で、北京の記者会見の4か月前にあたる。1987年から中国で昇降機事業を手がけてきた合弁会社で、満了予定だった契約を第三期として更改した。新設ではなく保守と更新に賭けた判断が、9月の57万5,000台という台数と、1,231万5,900台という保有台数で裏書きされた形になる。

住宅改修、スマートホーム、建物管理、点検と保守。次に伸びる先として並ぶ4つは、いずれも設備と役務の市場である。建てる事業とは、必要な資金の形も、回収の期間も、競う相手も違う。建てる側では中国勢が主役だったが、据え付けた設備の保守と更新では、その設備を作ったメーカーが有利な位置を持つ。中国のエレベーター市場で上位を占めてきたのは三菱電機の合弁のほか、日立製作所、コネ、シンドラー、オーチスといった外資系である。

日本の投資家が見る銘柄としては、三菱電機(6503)と日立製作所(6501)、昇降機専業のフジテック(6406)が中国の保有台数に直接ひもづく。住宅の改修という切り口では、住友不動産(8830)が既存住宅の柱と基礎を残して耐震と断熱を一棟単位で作り直す工法を1996年から手がけており、中国が課題に挙げた老朽化と省エネルギー化の遅れに対して、日本側にはすでに商品化された答えがある。大和ハウス工業(1925)が積み上げてきた工業化工法の系譜は、工場で作った部材を現場で組み立てる内装工法と地続きにある。

不動産開発そのものの側では、経営危機を経た中国恒大集団の一審判決が示したとおり、建てて売る事業の信用はまだ戻っていない。むしろ万科や龍湖集団が抱える建物管理の事業、資産を持たずに開発と管理を請け負う緑城管理のような形が、中古が過半を超えた市場に合う。中国勢と日本勢の位置関係は不動産企業データベースで確かめられる。日本の投資家が数えるべきなのは着工面積ではなく、保有台数と管理戸数になる、というのが本誌の見立てである。

三菱電機が20年という期間を選んだことの意味は、ここにある。保守と更新の事業は、設備の寿命という物理的な時計で動く。2025年末に1,231万5,900台あるエレベーターは、政策がどう変わっても15年から20年で更新期を迎える。中国の不動産で今後数えられる数字は、売れた面積ではなく、動き続けている設備の台数である。

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